{"id":16262,"date":"2026-10-13T16:02:32","date_gmt":"2026-10-13T09:02:32","guid":{"rendered":"https:\/\/kledo.com\/blog\/?p=16262"},"modified":"2026-10-13T16:02:40","modified_gmt":"2026-10-13T09:02:40","slug":"fair-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kledo.com\/blog\/fair-value\/","title":{"rendered":"Pengukuran Fair Value dan Pencatatannya dalam Akuntansi"},"content":{"rendered":"\n

Fair value<\/em> adalah nilai wajar suatu aset atau liabilitas berdasarkan harga yang berlaku di pasar pada tanggal pengukuran. <\/p>\n\n\n\n

Misalnya, bisnis Anda membeli sebidang tanah seharga Rp300 juta lima tahun lalu. Saat dibeli, harga tersebut sesuai dengan kondisi pasar. Namun, seiring perkembangan kawasan di sekitarnya, nilai tanah itu mungkin sudah meningkat menjadi Rp500 juta. <\/p>\n\n\n\n

Nah, apakah aset tersebut harus dicatat berdasarkan harga pembelian awal, atau perlu disesuaikan dengan nilainya saat ini?<\/p>\n\n\n\n

Nilai fair value membantu Anda menyajikan informasi keuangan akuntansi yang lebih relevan dalam kondisi seperti ini.<\/p>\n\n\n\n

Lalu, bagaimana cara menghitung dan mencatat fair value? Apakah setiap UKM perlu menggunakannya? Artikel ini membahas konsep nilai wajar, metode pengukuran, contoh perhitungan, dan penerapannya dalam pencatatan keuangan bisnis.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Pengertian Fair Value dalam Akuntansi<\/h2>\n\n\n
\n
\"fair<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Fair value <\/em>adalah nilai wajar suatu aset <\/a>atau liabilitas berdasarkan harga yang berlaku dalam transaksi pasar pada tanggal pengukuran. Dalam akuntansi, fair value<\/em> digunakan untuk menentukan nilai yang dapat diterima bisnis jika menjual aset atau nilai yang harus dibayarkan untuk mengalihkan liabilitas kepada pihak lain.<\/p>\n\n\n\n

Menurut IFRS 13 Fair Value Measurement<\/em>,<\/a> fair value<\/em> didefinisikan sebagai harga yang akan diterima untuk menjual aset atau dibayarkan untuk mengalihkan liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. <\/p>\n\n\n\n

Di Indonesia, konsep ini diatur PSAK 113<\/a> tentang Pengkuran Nilai Wajar, yang mulai berlaku sejak 1 Januari 2024, menggantikan PSAK 68.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Istilah transaksi teratur berarti transaksi berlangsung dalam kondisi pasar yang normal, bukan karena penjual terpaksa menjual aset dengan harga sangat rendah. Selain itu, baik pembeli dan penjual sama-sama saling tahu, termotivasi untuk menjual, dan tidak ada tekanan untuk menjual.<\/p>\n\n\n\n

Jadi kesimpulannya, fair value <\/em>menunjukkan perkiraan harga yang wajar untuk suatu aset atau liabilitas berdasarkan kondisi pasar pada waktu tertentu. Nilainya bisa berbeda dari harga pembelian awal karena kondisi pasar terus berubah.<\/p>\n\n\n\n

Baca Juga: Mengenal Akuntansi Aset Tetap: Siklus Hidup dan Penyusutannya<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apa Tujuan dan Manfaat Fair Value<\/em>?<\/h2>\n\n\n\n

Tujuan utama fair value <\/em>adalah membantu menyajikan nilai aset dan liabilitas yang relevan dengan kondisi pasar pada tanggal pengukuran, ketika standar akuntansi mensyaratkan atau memperbolehkan penggunaan metode ini. Dengan begitu, informasi dalam laporan keuangan tidak selalu terpaku pada harga transaksi masa lalu.<\/p>\n\n\n\n

Bagi bisnis, fair value<\/em> memiliki beberapa manfaat berikut.<\/p>\n\n\n\n

1. Memberikan gambaran nilai aset yang lebih relevan<\/h3>\n\n\n\n

Harga beli suatu aset belum tentu mencerminkan nilainya saat ini. Misalnya, tanah yang dibeli seharga Rp300 juta beberapa tahun lalu mungkin memiliki nilai wajar Rp450 juta karena perkembangan kawasan di sekitarnya. <\/p>\n\n\n\n

Pengukuran nilai wajar dapat membantu menunjukkan perubahan nilai tersebut apabila aset memenuhi ketentuan pengukuran yang relevan.<\/p>\n\n\n\n

2. Meningkatkan transparansi laporan keuangan<\/h3>\n\n\n\n

Informasi nilai wajar membantu investor, bank, dan calon mitra bisnis memahami nilai aset atau liabilitas tertentu berdasarkan kondisi pasar. Namun, angka tersebut tetap perlu dibaca bersama informasi keuangan lainnya karena tidak selalu sama dengan jumlah kas yang benar-benar akan diterima bisnis.<\/p>\n\n\n\n

3. Mendukung pengambilan keputusan bisnis<\/h3>\n\n\n\n

Informasi nilai wajar dapat menjadi pertimbangan ketika bisnis mengevaluasi aset, merencanakan penjualan investasi, atau menilai posisi keuangannya. <\/p>\n\n\n\n

Misalnya, pemilik bisnis dapat menggunakan informasi perubahan nilai aset untuk mempertimbangkan apakah aset tersebut masih sesuai dengan kebutuhan operasional dan rencana jangka panjang perusahaan.<\/p>\n\n\n

\n
\"kledo<\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Baca Juga: Revaluasi Aset: Pengertian Lengkap, Metode, dan Contoh Penghitunganya<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bagaimana Hierarki Fair Value<\/em> (Level 1, 2, dan 3)?<\/h2>\n\n\n\n

Dalam akuntansi, pengukuran fair value<\/em> memiliki tiga tingkatan yang disebut hierarki fair value. Hierarki ini membedakan jenis input yang digunakan untuk menentukan nilai wajar, urutannya dari yang paling andal sampai yang paling subjektif.<\/p>\n\n\n\n

Semakin tinggi levelnya, semakin besar ketergantungan pengukuran pada input yang tidak dapat diobservasi.<\/strong> Level 1 menggunakan input paling mudah diverifikasi, sedangkan Level 3 membutuhkan lebih banyak estimasi. <\/p>\n\n\n\n

\n \n \n \n \n \n \n \n
Level<\/th>\n Jenis input<\/th>\n Contoh<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
Level 1<\/td>\n Harga kuotasi (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik, yang dapat diakses entitas pada tanggal pengukuran<\/td>\n Saham perusahaan tercatat di bursa<\/td>\n <\/tr>\n
Level 2<\/td>\n Input selain harga Level 1 yang dapat diobservasi, langsung maupun tidak langsung, misalnya harga aset serupa, suku bunga, atau kurva imbal hasil<\/td>\n Properti yang dinilai dari data transaksi pembanding, obligasi yang jarang diperdagangkan<\/td>\n <\/tr>\n
Level 3<\/td>\n Input yang tidak dapat diobservasi sehingga berupa asumsi entitas sendiri (dipakai ketika data pasar minim atau tidak ada)<\/td>\n Saham perusahaan tidak tercatat yang dinilai dengan diskonto arus kas berdasarkan proyeksi manajemen<\/td>\n <\/tr>\n <\/tbody>\n <\/table>\n<\/div>\n\n\n\n

Berikut penjelasan masing-masing level hierarki:<\/p>\n\n\n\n

Level 1<\/h3>\n\n\n\n

Level 1 menggunakan harga yang memang tersedia di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik. Harga tersebut dapat diamati secara langsung sehingga pengukurannya tidak perlu banyak asumsi.<\/p>\n\n\n\n

Contohnya, perusahaan memiliki saham yang diperdagangkan secara aktif di bursa. Jika harga saham tersebut pada tanggal pengukuran adalah Rp2.000 per lembar dan perusahaan memiliki 10.000 lembar, nilai wajarnya adalah Rp20 juta. Perhitungan ini menggunakan harga pasar yang tersedia, bukan perkiraan.<\/p>\n\n\n\n

Level 2<\/h3>\n\n\n\n

Level 2 menggunakan input yang dapat diobservasi, tetapi bukan harga kuotasi Level 1 untuk aset atau liabilitas yang identik. Inputnya dapat berupa harga aset sejenis, suku bunga pasar, atau data lain yang tersedia dari sumber pasar.<\/p>\n\n\n\n

Contohnya, perusahaan memiliki properti yang tidak diperdagangkan secara aktif. Penilai dapat memperkirakan nilai wajarnya dengan membandingkan harga transaksi properti sejenis di lokasi yang sama, kemudian menyesuaikan perbedaan luas, kondisi bangunan, dan lokasi. Hasilnya bergantung pada relevansi data pembanding yang digunakan.<\/p>\n\n\n\n

Level 3<\/h3>\n\n\n\n

Level 3 menggunakan input yang tidak dapat diobservasi secara langsung dari pasar. Pengukuran biasanya membutuhkan estimasi, seperti proyeksi arus kas, perkiraan pertumbuhan, atau tingkat diskonto berdasarkan kondisi aset dan asumsi yang masuk akal.<\/p>\n\n\n\n

Contohnya, perusahaan memiliki investasi pada bisnis rintisan yang sahamnya tidak diperdagangkan di pasar. Karena tidak tersedia harga pasar yang relevan, perusahaan dapat memperkirakan nilai investasi berdasarkan proyeksi pendapatan dan arus kas masa depan. <\/p>\n\n\n\n

Hasilnya lebih bergantung pada asumsi sehingga memiliki tingkat subjektivitas yang lebih tinggi dan perlu didukung dokumentasi serta pertimbangan yang memadai.<\/p>\n\n\n\n

Baca Juga: Nilai Buku: Pengertian, Fungsi, Rumus, dan Cara Hitungnya<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pendekatan Pengukuran Fair Value<\/em><\/h2>\n\n\n
\n
\"fair<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Untuk menentukan fair value<\/em>, perusahaan dapat menggunakan teknik penilaian yang sesuai dengan karakteristik aset atau liabilitas dan ketersediaan data. <\/p>\n\n\n\n

Dalam PSAK 113 tentang Pengukuran Nilai Wajar, yang sebelumnya bernomor PSAK 68, terdapat tiga pendekatan utama, yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.<\/p>\n\n\n\n

Ketiganya memiliki cara kerja dan penggunaan yang berbeda.<\/p>\n\n\n\n

1. Pendekatan Pasar (Market Approach<\/em>)<\/h3>\n\n\n\n

Pendekatan pasar menentukan nilai wajar dengan membandingkan aset atau liabilitas dengan objek sejenis yang memiliki data harga pasar. Penilai kemudian mempertimbangkan perbedaan karakteristik, kondisi, atau lokasi yang dapat memengaruhi nilai.<\/p>\n\n\n\n

Cocok untuk:<\/strong> Aset yang memiliki data transaksi pembanding, seperti tanah, bangunan, atau kendaraan bekas. <\/p>\n\n\n\n

Contoh: <\/strong>Nilai wajar sebuah properti dapat diperkirakan dari harga jual properti serupa di kawasan yang sama.<\/p>\n\n\n\n

2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach<\/em>)<\/h3>\n\n\n\n

Pendekatan pendapatan memperkirakan nilai wajar berdasarkan pendapatan atau arus kas masa depan yang diproyeksikan, kemudian mengubahnya menjadi nilai saat ini menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Salah satu tekniknya adalah discounted cash flow<\/em> (DCF).<\/p>\n\n\n\n

Cocok untuk: <\/strong>Aset yang menghasilkan pendapatan sperti investasi atau properti sewaan. <\/p>\n\n\n\n

Contoh: <\/strong>Nlai properti dapat dihitung berdasarkan estimasi pendapatan sewa selama periode tertentu dengan mempertimbangkan nilai waktu uang dan risiko.<\/p>\n\n\n\n

3. Pendekatan Biaya (Cost Approach<\/em>)<\/h3>\n\n\n\n

Pendekatan biaya memperkirakan nilai yang diperlukan untuk mengganti kapasitas manfaat suatu aset pada saat pengukuran. Perhitungannya mempertimbangkan biaya penggantian aset dengan fungsi yang setara, dikurangi penyesuaian atas penyusutan fisik dan faktor lain yang relevan.<\/p>\n\n\n\n

Cocok untuk: <\/strong>Aset yang jarang diperjualbelikan, seperti mesin khusus atau fasilitas produksi. <\/p>\n\n\n\n

Contoh: <\/strong>Nilai wajar mesin dapat diperkirakan dari biaya memperoleh mesin pengganti dengan kapasitas serupa, setelah memperhitungkan kondisi dan keausan mesin yang dinilai.<\/p>\n\n\n\n

Baca Juga: Pembahasan PSAK 13 Tentang Properti Investasi<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bagaimana Cara Menghitung Fair Value<\/em>?<\/h2>\n\n\n\n

Cara menghitung fair value <\/em>bergantung pada jenis aset atau liabilitas, ketersediaan data pasar, dan teknik penilaian yang sesuai.<\/p>\n\n\n\n

Untuk aset yang memiliki harga pasar aktif, nilai wajar dapat ditentukan dari harga tersebut. Sementara itu, aset yang menghasilkan pendapatan atau tidak memiliki harga pasar langsung biasanya membutuhkan teknik penilaian lain.<\/p>\n\n\n\n

Agar hasil pengukuran dapat dipertanggungjawabkan, perusahaan perlu menentukan tanggal pengukuran, menggunakan input yang relevan, dan mencatat dasar perhitungannya.<\/p>\n\n\n\n

Langkah-Langkah Menghitung Fair Value<\/em><\/h3>\n\n\n\n

Berikut langkah-langkah untuk menghitung fair value:<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Tentukan aset atau liabilitas yang diukur.<\/strong> Identifikasi objek yang akan dinilai, termasuk karakteristik, kondisi, dan batasan yang relevan.<\/li>\n\n\n\n
  2. Tetapkan tanggal pengukuran.<\/strong> Fair value<\/em> mencerminkan kondisi pasar pada tanggal tertentu. Karena harga pasar dapat berubah, tanggal pengukuran perlu ditentukan dengan jelas.<\/li>\n\n\n\n
  3. Pilih pendekatan penilaian.<\/strong> Gunakan pendekatan pasar jika tersedia data pembanding yang relevan, pendekatan pendapatan untuk aset yang menghasilkan arus kas, atau pendekatan biaya jika nilai aset dapat diperkirakan dari biaya penggantiannya.<\/li>\n\n\n\n
  4. Kumpulkan input yang dibutuhkan.<\/strong> Prioritaskan data pasar yang dapat diamati, seperti harga transaksi aset sejenis atau tingkat diskonto pasar. Jika perlu menggunakan estimasi internal, pastikan asumsi tersebut masuk akal dan didukung bukti yang tersedia.<\/li>\n\n\n\n
  5. Hitung nilai wajarnya.<\/strong> Terapkan teknik penilaian yang dipilih dan sesuaikan perhitungan dengan karakteristik objek yang dinilai.<\/li>\n\n\n\n
  6. Dokumentasikan hasilnya.<\/strong> Catat sumber data, asumsi, metode, perhitungan, dan alasan pemilihan teknik penilaian agar hasilnya dapat ditinjau kembali.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Bagaimana Contoh Perhitungan Fair Value<\/em>?<\/h3>\n\n\n\n

    Berikut ini kami jelaskan perhitungan fair value <\/em>menggunakan pendekatan pasar.<\/p>\n\n\n\n

    Misalnya, sebuah bisnis ingin menentukan nilai wajar tanah pada 12 Oktober 2026. Di lokasi yang sama, tersedia data transaksi dua tanah dengan karakteristik serupa yang bisa dibandingkan:<\/p>\n\n\n\n