Hedonic Pricing: Pengertian Dan Penerapannya Di Bisnis Properti

Sebagian besar strategi penetapan harga berfokus pada penetapan harga berdasarkan faktor internal. Namun, ketika menyangkut produk seperti rumah atau properti, misalnya, Anda juga harusmempertimbangkan faktor eksternal, salah satunya dengan menerapkan hedonic pricing.

Penetapan harga yang mempertimbangkan faktor eksternal dan internal adalah penetapan hedonic pricing.

Penetapan hedonic pricing adalah strategi atau model yang melibatkan faktor internal dan eksternal dalam pembentukan harga. Biasanya, penetapan harga seperti ini diterapkan pada produk atau layanan yang berkaitan dengan ekologi atau ekosistem.

Pada artikel ini, kita akan membahas apa itu hedonic pricing, cara menerapkannya, memberikan beberapa contoh, dan juga membahas tentang regresi hedonis dan model analisis.

Apa yang Dimaksud dengan Hedonic Pricing?

Penetapan hedonic pricing adalah metode untuk menentukan nilai ekonomi ekosistem atau jasa lingkungan yang secara langsung berdampak pada harga pasar. Metode ini paling sering digunakan untuk mengindikasikan fluktuasi harga perumahan dan propertikarena kondisi lingkungan setempat.

Metode ini dapat digunakan untuk menghitung keuntungan atau biaya ekonomi:

• Polusi udara, polusi air, atau kebisingan; yaitu kualitas lingkungan
• Pemandangan estetika atau kedekatan dengan tempat rekreasi, yaitu fasilitas lingkungan

Ide utama metode penetapan hedonic pricing adalah bahwa harga suatu barang terkait dengan atributnya, termasuk karakteristik berwujud dan tidak berwujud.

Sebagai contoh, harga mobil mencerminkan fitur-fiturnya, seperti transportasi, kenyamanan, gaya, kemewahan, dan penghematan bahan bakar.

Sebagai hasilnya, kita dapat menilai fitur-fitur tertentu dari sebuah mobil atau barang lain dengan mengamati bagaimana harga yang bersedia dibayar orang untuk mobil tersebut bervariasi seiring dengan perubahan atributnya.

Fasilitas lingkungan yang mempengaruhi harga properti residensial sering kali dinilai dengan menggunakan metode hedonic pricing.

Baca juga: Cara Hitung Hamada Equation dalam Analisa Risiko Finansial

Mengetahui lebih jauh metode hedonic pricing dalam ekonomi lingkungan

Seperti yang telah disebutkan di atas, regresi hedonis paling sering diterapkan dalam bisnis properti atau real estat. Namun, para ahli juga dapat menggunakannya dalam ekonomi lingkungan dan terlibat dalam penghitungan indeks harga konsumen (IHK).

Perlu diingat bahwa harga berubah karena berbagai efek substitusi dalam metode penetapan harga hedonis.

Dalam ekonomi lingkungan, hedonic pricing ditentukan dengan memperkirakan bagaimana berbagai aspek lingkungan dan ekosistem mempengaruhi harga yang dipilih.

Dalam hal ini, untuk ekonomi lingkungan, seseorang dapat mengeksplorasi skenario yang terdiri dari empat variabel:

• Situasi. Ada sebuah properti di wilayah pesisir pantai. Ini adalah daerah pedesaan dengan lahan pertanian yang luas. Namun, ada kota yang berkembang pesat di dekatnya, yang mengakibatkan tekanan pembangunan pada lahan pertanian.
• Tantangan. Dengan pertumbuhan populasi di kota, ada penilaian yang berbeda terhadap properti dan ruang terbuka di dekatnya. Ini adalah saat ketika penilaian hedonis dilakukan.
• Analisis. Dalam kasus seperti ini, regresi hedonis dalam ekonomi lingkungan menentukan faktor-faktor seperti ruang terbuka, zonasi, lahan pertanian, dan jalan untuk menentukan harga hedonis dari setiap properti di daerah tersebut.
• Hasil. Berdasarkan hasil analisis, regresi hedonis dalam ekonomi lingkungan memungkinkan untuk menentukan harga potensial untuk properti yang bersangkutan.

Skenario ini menggambarkan bagaimana metode penetapan harga hedonis dapat diterapkan dalam ekonomi lingkungan.

Pada dasarnya, pendekatan ini menentukan harga hedonis di area tertentu dengan mempertimbangkan faktor lingkungan yang ada.

Baca juga: Bagaimana Cara Melakukan Pelacakan Pengeluaran Bisnis yang Efektif?

Penentuan Hedonic Pricing dan Penilaian Faktor Lingkungan

Atribut rumah dan properti, serta lingkungan sekitar, ciri-ciri komunitas, dan elemen lingkungan, semuanya mempengaruhi harga rumah.

Perbedaan harga yang tersisa dapat dikaitkan dengan perubahan kualitas lingkungan setelah mengoreksi faktor non-lingkungan.

Sebagai contoh, rumah dengan kualitas udara yang lebih baik akan lebih mahal jika semua karakteristik rumah dan komunitas di wilayah tertentu sama kecuali tingkat polusi udara.

Orang yang membeli properti di daerah tersebut akan lebih menghargai udara yang lebih bersih, yang tercermin dari harga yang lebih tinggi.

Proses

Data berikut ini harus dikumpulkan sebelum menggunakan metode penetapan harga hedonis:

• Ukuran atau ukuran fasilitas lingkungan yang diinginkan
• Data penampang melintang dan deret waktu tentang nilai properti dan karakteristik properti dan rumah tangga untuk area pasar yang terdefinisi dengan baik yang mencakup properti dengan berbagai tingkat kualitas lingkungan atau rumah yang terletak pada jarak yang berbeda-beda dari fasilitas lingkungan, seperti ruang terbuka atau tepi pantai

Data dianalisis menggunakan analisis regresi, memeriksa hubungan antara harga properti, atribut properti, dan fitur lingkungan yang diminati. Hasilnya, berbagai implikasi harga yang berkualitas dapat dinilai.

Hasil regresi menggambarkan seberapa besar nilai properti akan berubah jika setiap karakteristik diubah sedikit sementara semua kuantitas lainnya tetap sama.

Beberapa faktor dapat memperumit analisis. Sebagai contoh, hubungan antara harga dan karakteristik properti mungkin tidak linier; harga bisa naik atau turun seiring perubahan karakteristik.

Selain itu, banyak variabel yang mungkin terkait, yang berarti nilainya akan berfluktuasi dengan cara yang sama.

Akibatnya, signifikansi dari beberapa faktor analitis dapat dibesar-besarkan.

Baca juga: Predatory Pricing Adalah: Dampak Serta Contoh Kasusnya

Apa yang dimaksud dengan Analisis Regresi?

Analisis regresi adalah pendekatan yang dapat diandalkan untuk menentukan variabel mana yang memengaruhi masalah tertentu.

Analisis regresi memungkinkan Anda untuk menentukan elemen mana yang mungkin penting dalam memengaruhi masalah tertentu dan mengukur hubungan antar variabel.

Untuk memahami analisis regresi secara menyeluruh, Anda harus terlebih dahulu memahami istilah-istilah berikut ini:

• Variabel Terkait: Ini adalah variabel paling penting yang ingin Anda prediksi
• Variabel Independen: Ini adalah faktor-faktor yang Anda yakini memengaruhi variabel dependen Anda

Regresi linier sederhana adalah model yang menguji hubungan antara variabel dependen dan variabel independen. Persamaan berikut ini mewakili model linier sederhana:

Y = b1 + b2X + e

Di mana

• Y – Variabel terkait
• X – Variabel independen
• b1 – Intersep
• b2 – Kemiringan (slope)
• e – Residual (kesalahan)

Analisis regresi linier berganda

Analisis regresi linier berganda identik dengan analisis regresi linier sederhana kecuali menggunakan beberapa variabel independen. Regresi linier berganda dinyatakan secara matematis sebagai:

Y = b1 + b2X2 + b3X3 + b4X4 + e

Dimana

• Y – Variabel terkait
• X2, X3, X4 – Variabel independen (penjelas)
• b1 – Intersep
• b2, b3, b4 – Kemiringan (slope)
• e – Residual (kesalahan)

Persyaratan untuk regresi linier berganda sama dengan persyaratan untuk model linier dasar. Namun, karena analisis linier berganda melibatkan beberapa variabel independen, ada persyaratan lain untuk model ini: non-kolinieritas.

Hal ini menyiratkan bahwa variabel independen harus memiliki korelasi yang rendah satu sama lain untuk mengurangi masalah multikolinearitas.

Baca juga: Transfer Pricing dalam Bisnis: Arti, Manfaat, Jenis, dan Risiko

Model Regresi dan Analisis Hedonic

Ada berapa langkah yang harus Anda perhatikan dalam analisis regresi hedonik.

Tahap pertama

Tahap pertama adalah mengumpulkan informasi tentang penjualan properti residensial di area tersebut selama jangka waktu tertentu (biasanya satu tahun).

Analisis ini menghitung hubungan antara harga aset (variabel dependen) dan semua atributnya (variabel independen).

Data yang diperlukan biasanya meliputi:

• Harga jual dan lokasi properti residensial
• Ukuran kavling, jumlah dan ukuran kamar, serta jumlah kamar mandi adalah faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual
• Pajak properti, tingkat kriminalitas, dan kualitas sekolah adalah faktor yang mempengaruhi harga jual di suatu komunitas
• Jarak ke tempat kerja dan pusat perbelanjaan, serta ketersediaan transportasi umum, merupakan faktor yang mempengaruhi harga
• Faktor lingkungan yang mempengaruhi harga

Tahap kedua

Fungsi hedonic pricing, misalnya, bisa digunakan untuk meringkas harga rumah dengan cara berikut:

P= f(LOKASI, TIPE, UKURAN, PEMANDANGAN, LINGKUNGAN)

Harga sebuah rumah (P) ditentukan oleh beberapa faktor seperti

• Lokasinya
• Tipe
• Ukuran kavling
• Kualitas pemandangan
• Kualitas lingkungan sekitar seperti kualitas sekolah dan tingkat kriminalitas

Hedonic pricing adalah perubahan harga rumah yang disebabkan oleh perubahan kecil pada salah satu fitur ini (terkadang disebut harga implisit atau perbedaan harga sewa).

Akibatnya, hedonic pricing dapat dianggap sebagai biaya tambahan untuk membeli rumah yang sedikit ‘lebih baik’ dalam hal kualitas tertentu.

Baca juga: Loss Leader Pricing: Pengertian, Jenis Strategi, dan Plus Minusnya

Tahap ketiga

Saat menghitung hedonic pricing, sebagian besar peneliti mengasumsikan bahwa fungsi harga hedonis memiliki bentuk fungsional perkalian.

Hal ini mengindikasikan bahwa ketika sebuah sifat meningkat (atau menjadi lebih baik), harga rumah akan meningkat, namun dengan kecepatan yang lebih lambat.

Hal ini dinyatakan sebagai berikut:

P = B0 (B1LOKASI) (B2TIPE) (B3UKURAN) (B4PEMANDANGAN) (B5KAWASAN)

Elastisitas diwakili oleh koefisien B1 hingga B5.

Metrik ini mengukur perubahan proporsional dalam harga karena perubahan proporsional dalam fitur.

Sebagai contoh, kita akan mengharapkan B3 > 0 karena biaya perumahan meningkat seiring dengan bertambahnya luas kavling.

Hasilnya, kemiringan persamaan ini terkait atribut tertentu adalah harga hedonis dari kualitas tersebut. Harga hedonis dari ukuran kavling, misalnya, dapat dituliskan sebagai:

P = B3 * (P/UKURAN) > 0

Nilai parameter B3, harga rumah, dan ukuran rumah semuanya mempengaruhi harga hedonis ukuran rumah. Kesediaan keluarga untuk membayar peningkatan marjinal dalam suatu karakteristik dikenal sebagai harga hedonis.

Tahap keempat

Langkah kedua dari teknik regresi hedonis mengukur kesediaan rumah tangga untuk membayar dengan memperhitungkan rumah tangga dengan pendapatan dan selera yang berbeda-beda. Hasilnya, fungsi kesediaan untuk membayar adalah:

P= W(UKURAN, Y, X)

Di mana kesediaan untuk membayar untuk karakteristik ukuran ditentukan oleh ukuran rumah (SIZE), pendapatan rumah tangga (Y), dan sebuah vektor (X) yang mewakili selera (berdasarkan usia, ras, latar belakang sosial, ukuran keluarga, dll.).

Kedekatan dengan ruang terbuka adalah karakteristik lingkungan yang menjadi perhatian dalam skenario ini.

Oleh karena itu, peneliti dapat mengumpulkan informasi mengenai jumlah dan jenis ruang terbuka dalam radius tertentu dari setiap properti dan apakah properti tersebut berbatasan langsung dengan ruang terbuka atau tidak.

Baca juga: Dynamic Pricing: Pengertian, Jenis, Contoh, Kelebihan, dan Kekurangannya

Tantangan dalam Hedonic Pricing

da beberapa keterbatasan dalam penggunaan metode penetapan harga hedonis. Ini termasuk:

• Informasi: Model penetapan harga hedonis mengasumsikan bahwa individu sepenuhnya sadar akan potensi eksternalitas, seperti tingkat polusi, yang mungkin tidak selalu sesuai dengan kenyataan karena asimetri informasi
• Validitas pengukuran: Validitas pengukuran sangat penting dalam model penetapan harga hedonis, terutama ketika pengukuran proksi digunakan, karena terkadang dapat menyebabkan koefisien yang tidak akurat dalam analisis regresi
• Keterbatasan pasar: Model yang ideal mengharuskan tersedianya berbagai macam rumah sehingga orang bisa mendapatkan rumah pilihan mereka dengan fitur yang mereka inginkan. Sebuah keluarga yang mencari rumah besar dengan taman di lokasi pusat kota yang ramai mungkin akan menemukan bahwa pusat kota hanya memiliki rumah-rumah kecil atau rumah tanpa taman
• Multikolinearitas: Masalah multikolinearitas dapat muncul ketika variabel seperti ukuran rumah dan tingkat polusi saling terkait erat, sehingga sulit untuk memisahkan efeknya dalam model secara akurat
• Perubahan harga: Model ini mengasumsikan bahwa harga pasar segera beradaptasi dengan perubahan atribut, meskipun mungkin ada jeda, terutama di area dengan penjualan dan pembelian rumah yang jarang terjadi

Manfaat Metode Hedonic Pricing

Beberapa manfaatnya antara lain:

• Keuntungan utama metode ini adalah metode ini dapat memperkirakan nilai berdasarkan pilihan yang sebenarnya
• Pasar properti dapat menjadi indikator nilai yang kuat karena cukup efisien dalam menanggapi informasi
• Catatan properti biasanya sepenuhnya dapat dipercaya
• Data penjualan dan atribut properti dapat ditemukan di berbagai tempat dan dapat digabungkan dengan data sekunder untuk membuat variabel deskriptif untuk analisis
• Metode ini mudah beradaptasi dan dapat digunakan untuk mengevaluasi berbagai barang pasar dan interaksi kualitas lingkungan

Baca juga: Competitive Pricing: Pengertian, Strategi, dan Contohnya

Keterbatasan Model Hedonic Pricing

Keterbatasannya meliputi:

• Kisaran keuntungan lingkungan yang dapat diukur terbatas pada keuntungan yang terkait dengan biaya perumahan
• Hanya kesediaan orang untuk membayar variasi kualitas lingkungan yang dirasakan dan dampak langsungnya yang dapat ditangkap oleh metode ini. Akibatnya, jika konsumen tidak menyadari hubungan antara atribut lingkungan dan manfaat pribadi atau properti, nilai atribut tersebut tidak akan tercermin dalam harga rumah
• Dengan kekayaan yang dimiliki, menurut teknik ini, konsumen dapat memilih campuran atribut yang mereka inginkan. Kekuatan dari luar, seperti pajak, suku bunga, dan pertimbangan lainnya, dapat mempengaruhi pasar perumahan
• Metode ini sulit untuk diimplementasikan dan ditafsirkan, dan memerlukan pengetahuan statistik tingkat tinggi
• Spesifikasi model memiliki dampak yang signifikan terhadap hasil
• Perlu mengumpulkan dan memanipulasi data dalam jumlah besar
• Jumlah waktu dan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan aplikasi ditentukan oleh ketersediaan dan aksesibilitas data

Baca juga: Psychological Pricing: Definisi, Jenis, Contoh, Kelebihan & Kekurangannya

Kesimpulan

Pendekatan hedonic pricing menentukan nilai fasilitas lingkungan yang berdampak pada biaya komoditas yang dipasarkan. Sebagian besar aplikasi menggunakan biaya perumahan untuk mengukur nilai fasilitas lingkungan.

Metodologi ini didasarkan pada pemikiran bahwa orang lebih menghargai atribut atau layanan suatu produk daripada produk itu sendiri. Hasilnya, penetapan harga akan mewakili nilai dari kumpulan ciri-ciri, termasuk karakteristik lingkungan, yang dihargai oleh individu ketika membeli produk.

Metode penetapan hedonic pricing umumnya sederhana dan tidak kontroversial untuk diadopsi karena didasarkan pada harga pasar aktual dan data yang mudah diamati.

Untuk menetapkan harga yang sesuai dengan biaya produksi suatu produk, Anda harus menghitung HPP agar strategi penetapan harga sesuai dan bisa mendapatkan keuntungan.

Untuk memudahkan Anda dalam menghitung HPP produk, Anda bisa menggunakan software akuntansi seperti Kledo yang memiliki fitur akuntansi terlengkap mulai dari pencatatan keuangan terintegrasi sampai pembuatan laporan keuangan instan yang memudahkan analisis data keuangan dan pengambilan keputusan yang lebih baik.

Jika tertarik, Anda bisa mencoba menggunakan Kledo secara gratis selama 14 hari melalui tautan ini.