Akuntansi Sewa: Jurnal dan Contoh Kasus Pencatatan

Akuntansi sewa adalah serangkaian prinsip, aturan, dan prosedur yang digunakan untuk mencatat, mengukur, serta melaporkan transaksi sewa dalam laporan keuangan.

Sewa (leasing) sendiri merupakan praktik yang umum digunakan dalam dunia bisnis, di mana pihak yang menyewakan memberikan hak penggunaan suatu aset kepada penyewa sebagai imbalan atas pembayaran berkala selama jangka waktu tertentu.

Aset yang disewakan dapat berupa properti, kendaraan, mesin, peralatan, atau jenis aset lainnya yang digunakan untuk mendukung kegiatan operasional perusahaan.

Bagaimana akuntansi mencatat transaksi sewa menyewa ini? Simak pembahasannya di artikel ini ya!

Apa Itu Akuntansi Sewa?

Akuntansi sewa adalah perlakuan akuntansi yang digunakan untuk mencatat, mengukur, dan melaporkan pendapatan, biaya, aset, serta kewajiban yang berkaitan dengan transaksi sewa dalam laporan keuangan.

Dalam transaksi sewa, ada 2 pihak yang terlibat yaitu lessee dan lessor:

• Lessor: Pihak yang memiliki dan menyewakan aset
• Lessee: Pihak yang menyewa aset

Penerapan akuntansi sewa diatur dalam PSAK 73 tentang Sewa, yang mengadopsi standar internasional IFRS 16 dan memberikan pedoman mengenai pengakuan serta penyajian transaksi sewa bagi penyewa maupun pihak yang menyewakan.

Tujuan utama akuntansi sewa adalah memastikan bahwa laporan keuangan mencerminkan substansi ekonomi dari perjanjian sewa yang sebenarnya. Dengan demikian, pengguna laporan keuangan dapat memperoleh gambaran yang lebih akurat mengenai posisi keuangan dan kinerja perusahaan.

Beberapa aspek penting yang menjadi fokus dalam akuntansi sewa meliputi:

• Pengakuan liabilitas sewa secara tepat dalam neraca atau laporan posisi keuangan pihak penyewa.
• Pencatatan dan pengukuran aset hak guna (right-of-use asset) pada saat awal kontrak sewa serta penyesuaiannya selama masa sewa berlangsung.
• Pengakuan dan pengukuran liabilitas sewa pada awal kontrak serta perubahan nilainya selama periode sewa.
• Pengakuan unsur-unsur dalam laporan laba rugi yang terkait dengan transaksi sewa, seperti pendapatan sewa, beban sewa, serta keuntungan atau kerugian yang timbul dari aset yang disewakan.

Baca Juga: Prepaid Expense: Pengertian, Contoh, dan Cara Menjurnalnya

Jenis-Jenis Sewa dalam Akuntansi Sewa

Secara umum, terdapat dua jenis sewa yang dikenal dalam akuntansi sewa, yaitu sewa pembiayaan (finance lease) dan sewa operasi (operating lease).

Perbedaan utama keduanya terletak pada pengalihan risiko dan manfaat kepemilikan aset serta perlakuan akuntansinya.

1. Sewa Pembiayaan (Finance Lease)

Sewa pembiayaan adalah perjanjian sewa jangka panjang di mana sebagian besar risiko dan manfaat kepemilikan aset dialihkan kepada penyewa.

Meskipun kepemilikan hukum aset mungkin tetap berada pada pihak yang menyewakan, secara ekonomi penyewa dianggap mengendalikan aset tersebut selama masa sewa.

Dalam praktiknya, sewa pembiayaan umumnya digunakan untuk aset bernilai tinggi seperti gedung, mesin produksi, kendaraan operasional, atau peralatan industri.

Penyewa biasanya bertanggung jawab atas biaya pemeliharaan, asuransi, dan biaya lain yang terkait dengan penggunaan aset.

2. Sewa Operasi (Operating Lease)

Sewa operasi adalah perjanjian sewa di mana sebagian besar risiko dan manfaat kepemilikan aset tetap berada pada pihak yang menyewakan.

Jenis sewa ini biasanya memiliki jangka waktu yang lebih pendek dibandingkan umur ekonomis aset.

Sewa operasi umumnya digunakan untuk aset seperti peralatan kantor, kendaraan, atau aset lain yang sering diperbarui.

Dalam kondisi ini, pihak yang menyewakan biasanya tetap bertanggung jawab atas pemeliharaan, asuransi, dan biaya tertentu lainnya sesuai kesepakatan kontrak.

Berbeda dengan sewa pembiayaan, pada sewa operasi kepemilikan aset tidak berpindah kepada penyewa setelah masa sewa berakhir.

Setelah kontrak selesai, aset akan kembali sepenuhnya menjadi hak pihak yang menyewakan.

Baca Juga: Kontrak Memberatkan dalam Akuntansi: Ciri dan Pencatatannya

Bagaimana PSAK 73 Mengubah Pencatatan Sewa?

Sebelum PSAK 73 berlaku, perusahaan yang menyewa aset harus terlebih dahulu mengklasifikasikan kontrak sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi.

Jika suatu kontrak dikategorikan sebagai sewa operasi, perusahaan umumnya hanya mencatat pembayaran sewa sebagai beban dalam laporan laba rugi tanpa mengakui aset maupun kewajiban dalam neraca.

Akibatnya, sebagian kewajiban perusahaan tidak terlihat secara jelas dalam laporan keuangan.

PSAK 73 mengubah pendekatan tersebut. Saat ini, sebagian besar kontrak sewa harus diakui dalam laporan posisi keuangan sebagai:

• Aset hak guna (right-of-use asset), yaitu hak perusahaan untuk menggunakan aset yang disewa selama masa kontrak.
• Liabilitas sewa (lease liability), yaitu kewajiban perusahaan untuk melakukan pembayaran sewa di masa mendatang.

Dengan aturan ini, laporan keuangan menjadi lebih transparan karena seluruh hak dan kewajiban yang timbul dari kontrak sewa dapat terlihat secara lebih jelas.

Sebagai contoh, apabila sebuah perusahaan menyewa gedung kantor selama lima tahun, perusahaan tidak lagi hanya mencatat pembayaran sewa sebagai beban. Perusahaan juga harus mengakui hak penggunaan gedung tersebut sebagai aset serta kewajiban untuk membayar sewa sebagai liabilitas.

Meskipun demikian, PSAK 73 memberikan pengecualian untuk beberapa jenis sewa tertentu, seperti:

• Sewa jangka pendek dengan masa sewa maksimal 12 bulan.
• Sewa aset bernilai rendah, seperti beberapa jenis peralatan kantor dengan nilai yang relatif kecil.

Untuk jenis sewa tersebut, perusahaan dapat tetap mencatat pembayaran sewa sebagai beban tanpa mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa.

Baca Juga: Perbedaan Peralatan dan Perlengkapan dalam Akuntansi dan Pajak

Cara Mengidentifikasi Apakah Kontrak Mengandung Sewa

Tidak semua kontrak yang melibatkan penggunaan aset dapat dikategorikan sebagai sewa. Oleh karena itu, langkah pertama dalam penerapan akuntansi sewa adalah menentukan apakah suatu kontrak mengandung unsur sewa atau tidak.

Berdasarkan PSAK 73, suatu kontrak dianggap mengandung sewa apabila kontrak tersebut memberikan hak kepada pelanggan atau penyewa untuk mengendalikan penggunaan aset yang dapat diidentifikasi selama periode tertentu sebagai imbalan atas pembayaran.

Ada 3 kriteria yang bisa Anda utamakan:

1. Terdapat Aset yang Dapat Diidentifikasi

Kontrak harus menyebutkan aset tertentu yang akan digunakan oleh penyewa. Aset tersebut dapat disebutkan secara eksplisit maupun implisit.

Sebaliknya, jika pihak penyedia jasa dapat mengganti aset tersebut kapan saja dan memperoleh manfaat ekonomi dari penggantian tersebut, maka aset tersebut biasanya tidak dianggap sebagai aset yang dapat diidentifikasi.

Contoh:

• Perusahaan menyewa satu unit truk dengan nomor polisi tertentu selama tiga tahun. Kontrak ini memiliki aset yang dapat diidentifikasi.
• Perusahaan menggunakan layanan cloud server yang dapat dipindahkan ke berbagai server oleh penyedia layanan kapan saja. Umumnya kontrak seperti ini tidak memiliki aset yang dapat diidentifikasi.

2. Penyewa Memperoleh Sebagian Besar Manfaat Ekonomi dari Penggunaan Aset

Penyewa harus memperoleh manfaat ekonomi utama dari penggunaan aset selama masa kontrak. Manfaat tersebut dapat berupa pendapatan yang dihasilkan aset, penghematan biaya, atau manfaat operasional lainnya.

Contoh:

• Perusahaan menyewa gudang untuk menyimpan seluruh persediaannya selama lima tahun. Selama masa sewa, perusahaan memperoleh manfaat ekonomi dari penggunaan gudang tersebut.
• Sebuah perusahaan menyewa mesin produksi yang digunakan secara eksklusif untuk memproduksi barang dagangannya. Mesin tersebut memberikan manfaat ekonomi langsung kepada penyewa.

3. Penyewa Memiliki Hak untuk Mengendalikan Penggunaan Aset

Selain memperoleh manfaat ekonomi, penyewa juga harus memiliki hak untuk menentukan bagaimana dan untuk tujuan apa aset digunakan selama masa kontrak.

Hak pengendalian ini dapat terlihat dari kemampuan penyewa untuk menentukan jadwal penggunaan aset, jenis aktivitas yang dilakukan, atau keputusan operasional lainnya yang berkaitan dengan aset tersebut.

Contoh:

• Perusahaan menyewa kendaraan operasional dan bebas menentukan rute, jadwal, serta tujuan penggunaannya. Kondisi ini menunjukkan adanya hak pengendalian.
• Perusahaan menggunakan jasa transportasi yang seluruh operasional kendaraan ditentukan oleh penyedia jasa. Dalam kondisi ini, perusahaan tidak mengendalikan penggunaan aset sehingga kontrak tersebut umumnya merupakan kontrak jasa, bukan sewa.

Baca Juga: Mengetahui Jenis dan Klasifikasi Aset dalam Akuntansi

Jurnal Akuntansi Sewa Menurut PSAK 73

PSAK 73 tentang Sewa mengubah cara perusahaan mencatat transaksi sewa dalam laporan keuangan. Standar ini menggantikan PSAK 30 dan mengadopsi prinsip dari IFRS 16, dengan dampak terbesar pada sisi lessee (penyewa).

Jika sebelumnya sewa operasi cukup dicatat sebagai beban tanpa muncul di neraca, PSAK 73 mewajibkan hampir seluruh sewa diakui sebagai aset dan liabilitas.

Apa yang Berubah dari PSAK 30 ke PSAK 73?

Perubahan ini membuat rasio keuangan perusahaan (seperti debt-to-equity ratio dan EBITDA) berpotensi berubah drastis karena liabilitas sewa kini muncul di neraca.

Pada momen dimulainya sewa, lessee mengakui dua akun baru:

1. Aset Hak-Guna (Right-of-Use Asset): Mencerminkan hak lessee untuk menggunakan aset selama masa sewa
2. Liabilitas Sewa (Lease Liability) Mencerminkan kewajiban membayar sewa di masa depan, dinilai sebesar nilai kini dari pembayaran sewa yang belum dibayar.

Jurnal Akuntansi Sewa (Sisi Lessee)

1. Pengakuan Awal Sewa

Saat sewa dimulai, lessee mencatat:

Nilai yang dicatat sebagai Aset Hak-Guna terdiri dari:

• Nilai kini liabilitas sewa
• Pembayaran sewa di muka (jika ada)
• Biaya langsung awal seperti komisi
• Estimasi biaya pembongkaran atau restorasi aset di akhir masa sewa (bila diwajibkan kontrak)
• Dikurangi insentif sewa yang diterima dari lessor

Jika ada pembayaran di muka saat commencement:

2. Pengakuan Beban Bunga atas Liabilitas Sewa

Liabilitas sewa diperlakukan serupa dengan utang berbunga, menggunakan metode bunga efektif, sehingga setiap periode timbul beban bunga:

3. Pembayaran Sewa

Saat kas dibayarkan ke lessor, jurnal yang dicatat mengurangi liabilitas sewa:

4. Amortisasi Aset Hak-Guna

Aset Hak-Guna diamortisasi secara sistematis dengan metode garis lurus selama periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur manfaat aset:

Baca Juga: Contoh Jurnal Amortisasi dan Pengertian Lengkapnya

Contoh Kasus Pencatatan Jurnal Akuntansi untuk Sewa Gedung Kantor 3 Tahun

PT Maju Bersama menyewa sebuah ruko untuk kegiatan operasional selama 3 tahun dengan nilai kontrak sebesar Rp300.000.000.

Pembayaran dilakukan di akhir setiap tahun sebesar Rp100.000.000. Setelah dilakukan perhitungan, nilai kini pembayaran sewa ditentukan sebesar Rp270.000.000.

Jurnal Pengakuan Awal

Pada awal kontrak, PT Maju Bersama mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa sebesar nilai kini pembayaran sewa.

Jurnal Penyusutan Tahun Pertama

Karena masa sewa adalah 3 tahun, maka penyusutan aset hak guna per tahun adalah sebesar Rp90.000.000.

Jurnal Bunga Tahun Pertama

Misalkan beban bunga tahun pertama yang dihitung berdasarkan metode suku bunga efektif adalah Rp13.500.000, maka pencatatannya adalah sebagai berikut:

Jurnal Pembayaran Sewa Tahun Pertama

Pada akhir tahun pertama, perusahaan melakukan pembayaran sewa sebesar Rp100.000.000.

Baca Juga: Jurnal Pembayaran Pembukuan: Contoh dan Cara Membuatnya

Kesimpulan

Akuntansi sewa merupakan aspek penting dalam pelaporan keuangan karena membantu perusahaan mencatat dan menyajikan hak serta kewajiban yang timbul dari kontrak sewa secara lebih akurat.

Pencatatan akuntansi ini sudah diatur oleh PSAK 73 yang menggantikan PSAK 30.

Namun, pengelolaan transaksi sewa memang tidak sederhana, terutama jika perusahaan memiliki banyak aset sewaan dengan jadwal pembayaran, penyusutan, dan kewajiban yang berbeda-beda.

Kesalahan dalam pencatatan dapat memengaruhi akurasi laporan keuangan dan menyulitkan proses pengambilan keputusan bisnis.

Untuk memudahkan pengelolaan transaksi keuangan, termasuk pencatatan aset, penyusutan, pembayaran, dan pembuatan laporan keuangan, Anda dapat menggunakan software akuntansi seperti Kledo.

Dengan fitur pencatatan yang terintegrasi dan otomatis, Kledo membantu bisnis menyusun laporan keuangan yang lebih akurat, memantau kondisi keuangan secara real-time, serta mengurangi risiko kesalahan pencatatan manual.

Coba Kledo gratis selama 14 hari untuk pencatatan akuntansi yang lebih mudah.

• About
• Latest Posts

salsabilanisa

Content Writer at Kledo Berhati Nyaman

Memulai bisnis dari sebuah warung kecil, saat ini saya sedang mengembangkan bisnis saya sambil menulis artikel tentang bisnis, pemasaran, dan manajemen sesuai pengalaman saya.

Latest posts by salsabilanisa (see all)

• Akuntansi Sewa: Jurnal dan Contoh Kasus Pencatatan - 23 Juni 2026
• 10 Rekomendasi Perusahaan Software Development Terbaik di Indonesia - 23 Juni 2026
• 7 Rekomendasi Software Payroll Terbaik di Indonesia untuk HR - 23 Juni 2026