Fair value adalah nilai wajar suatu aset atau liabilitas berdasarkan harga yang berlaku di pasar pada tanggal pengukuran.
Misalnya, bisnis Anda membeli sebidang tanah seharga Rp300 juta lima tahun lalu. Saat dibeli, harga tersebut sesuai dengan kondisi pasar. Namun, seiring perkembangan kawasan di sekitarnya, nilai tanah itu mungkin sudah meningkat menjadi Rp500 juta.
Nah, apakah aset tersebut harus dicatat berdasarkan harga pembelian awal, atau perlu disesuaikan dengan nilainya saat ini?
Nilai fair value membantu Anda menyajikan informasi keuangan akuntansi yang lebih relevan dalam kondisi seperti ini.
Lalu, bagaimana cara menghitung dan mencatat fair value? Apakah setiap UKM perlu menggunakannya? Artikel ini membahas konsep nilai wajar, metode pengukuran, contoh perhitungan, dan penerapannya dalam pencatatan keuangan bisnis.
Pengertian Fair Value dalam Akuntansi
Fair value adalah nilai wajar suatu aset atau liabilitas berdasarkan harga yang berlaku dalam transaksi pasar pada tanggal pengukuran. Dalam akuntansi, fair value digunakan untuk menentukan nilai yang dapat diterima bisnis jika menjual aset atau nilai yang harus dibayarkan untuk mengalihkan liabilitas kepada pihak lain.
Menurut IFRS 13 Fair Value Measurement, fair value didefinisikan sebagai harga yang akan diterima untuk menjual aset atau dibayarkan untuk mengalihkan liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.
Di Indonesia, konsep ini diatur PSAK 113 tentang Pengkuran Nilai Wajar, yang mulai berlaku sejak 1 Januari 2024, menggantikan PSAK 68.
Istilah transaksi teratur berarti transaksi berlangsung dalam kondisi pasar yang normal, bukan karena penjual terpaksa menjual aset dengan harga sangat rendah. Selain itu, baik pembeli dan penjual sama-sama saling tahu, termotivasi untuk menjual, dan tidak ada tekanan untuk menjual.
Jadi kesimpulannya, fair value menunjukkan perkiraan harga yang wajar untuk suatu aset atau liabilitas berdasarkan kondisi pasar pada waktu tertentu. Nilainya bisa berbeda dari harga pembelian awal karena kondisi pasar terus berubah.
Baca Juga: Mengenal Akuntansi Aset Tetap: Siklus Hidup dan Penyusutannya
Apa Tujuan dan Manfaat Fair Value?
Tujuan utama fair value adalah membantu menyajikan nilai aset dan liabilitas yang relevan dengan kondisi pasar pada tanggal pengukuran, ketika standar akuntansi mensyaratkan atau memperbolehkan penggunaan metode ini. Dengan begitu, informasi dalam laporan keuangan tidak selalu terpaku pada harga transaksi masa lalu.
Bagi bisnis, fair value memiliki beberapa manfaat berikut.
1. Memberikan gambaran nilai aset yang lebih relevan
Harga beli suatu aset belum tentu mencerminkan nilainya saat ini. Misalnya, tanah yang dibeli seharga Rp300 juta beberapa tahun lalu mungkin memiliki nilai wajar Rp450 juta karena perkembangan kawasan di sekitarnya.
Pengukuran nilai wajar dapat membantu menunjukkan perubahan nilai tersebut apabila aset memenuhi ketentuan pengukuran yang relevan.
2. Meningkatkan transparansi laporan keuangan
Informasi nilai wajar membantu investor, bank, dan calon mitra bisnis memahami nilai aset atau liabilitas tertentu berdasarkan kondisi pasar. Namun, angka tersebut tetap perlu dibaca bersama informasi keuangan lainnya karena tidak selalu sama dengan jumlah kas yang benar-benar akan diterima bisnis.
3. Mendukung pengambilan keputusan bisnis
Informasi nilai wajar dapat menjadi pertimbangan ketika bisnis mengevaluasi aset, merencanakan penjualan investasi, atau menilai posisi keuangannya.
Misalnya, pemilik bisnis dapat menggunakan informasi perubahan nilai aset untuk mempertimbangkan apakah aset tersebut masih sesuai dengan kebutuhan operasional dan rencana jangka panjang perusahaan.
Baca Juga: Revaluasi Aset: Pengertian Lengkap, Metode, dan Contoh Penghitunganya
Bagaimana Hierarki Fair Value (Level 1, 2, dan 3)?
Dalam akuntansi, pengukuran fair value memiliki tiga tingkatan yang disebut hierarki fair value. Hierarki ini membedakan jenis input yang digunakan untuk menentukan nilai wajar, urutannya dari yang paling andal sampai yang paling subjektif.
Semakin tinggi levelnya, semakin besar ketergantungan pengukuran pada input yang tidak dapat diobservasi. Level 1 menggunakan input paling mudah diverifikasi, sedangkan Level 3 membutuhkan lebih banyak estimasi.
| Level | Jenis input | Contoh |
|---|---|---|
| Level 1 | Harga kuotasi (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik, yang dapat diakses entitas pada tanggal pengukuran | Saham perusahaan tercatat di bursa |
| Level 2 | Input selain harga Level 1 yang dapat diobservasi, langsung maupun tidak langsung, misalnya harga aset serupa, suku bunga, atau kurva imbal hasil | Properti yang dinilai dari data transaksi pembanding, obligasi yang jarang diperdagangkan |
| Level 3 | Input yang tidak dapat diobservasi sehingga berupa asumsi entitas sendiri (dipakai ketika data pasar minim atau tidak ada) | Saham perusahaan tidak tercatat yang dinilai dengan diskonto arus kas berdasarkan proyeksi manajemen |
Berikut penjelasan masing-masing level hierarki:
Level 1
Level 1 menggunakan harga yang memang tersedia di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik. Harga tersebut dapat diamati secara langsung sehingga pengukurannya tidak perlu banyak asumsi.
Contohnya, perusahaan memiliki saham yang diperdagangkan secara aktif di bursa. Jika harga saham tersebut pada tanggal pengukuran adalah Rp2.000 per lembar dan perusahaan memiliki 10.000 lembar, nilai wajarnya adalah Rp20 juta. Perhitungan ini menggunakan harga pasar yang tersedia, bukan perkiraan.
Level 2
Level 2 menggunakan input yang dapat diobservasi, tetapi bukan harga kuotasi Level 1 untuk aset atau liabilitas yang identik. Inputnya dapat berupa harga aset sejenis, suku bunga pasar, atau data lain yang tersedia dari sumber pasar.
Contohnya, perusahaan memiliki properti yang tidak diperdagangkan secara aktif. Penilai dapat memperkirakan nilai wajarnya dengan membandingkan harga transaksi properti sejenis di lokasi yang sama, kemudian menyesuaikan perbedaan luas, kondisi bangunan, dan lokasi. Hasilnya bergantung pada relevansi data pembanding yang digunakan.
Level 3
Level 3 menggunakan input yang tidak dapat diobservasi secara langsung dari pasar. Pengukuran biasanya membutuhkan estimasi, seperti proyeksi arus kas, perkiraan pertumbuhan, atau tingkat diskonto berdasarkan kondisi aset dan asumsi yang masuk akal.
Contohnya, perusahaan memiliki investasi pada bisnis rintisan yang sahamnya tidak diperdagangkan di pasar. Karena tidak tersedia harga pasar yang relevan, perusahaan dapat memperkirakan nilai investasi berdasarkan proyeksi pendapatan dan arus kas masa depan.
Hasilnya lebih bergantung pada asumsi sehingga memiliki tingkat subjektivitas yang lebih tinggi dan perlu didukung dokumentasi serta pertimbangan yang memadai.
Baca Juga: Nilai Buku: Pengertian, Fungsi, Rumus, dan Cara Hitungnya
Pendekatan Pengukuran Fair Value
Untuk menentukan fair value, perusahaan dapat menggunakan teknik penilaian yang sesuai dengan karakteristik aset atau liabilitas dan ketersediaan data.
Dalam PSAK 113 tentang Pengukuran Nilai Wajar, yang sebelumnya bernomor PSAK 68, terdapat tiga pendekatan utama, yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.
Ketiganya memiliki cara kerja dan penggunaan yang berbeda.
1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar menentukan nilai wajar dengan membandingkan aset atau liabilitas dengan objek sejenis yang memiliki data harga pasar. Penilai kemudian mempertimbangkan perbedaan karakteristik, kondisi, atau lokasi yang dapat memengaruhi nilai.
Cocok untuk: Aset yang memiliki data transaksi pembanding, seperti tanah, bangunan, atau kendaraan bekas.
Contoh: Nilai wajar sebuah properti dapat diperkirakan dari harga jual properti serupa di kawasan yang sama.
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan memperkirakan nilai wajar berdasarkan pendapatan atau arus kas masa depan yang diproyeksikan, kemudian mengubahnya menjadi nilai saat ini menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Salah satu tekniknya adalah discounted cash flow (DCF).
Cocok untuk: Aset yang menghasilkan pendapatan sperti investasi atau properti sewaan.
Contoh: Nlai properti dapat dihitung berdasarkan estimasi pendapatan sewa selama periode tertentu dengan mempertimbangkan nilai waktu uang dan risiko.
3. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya memperkirakan nilai yang diperlukan untuk mengganti kapasitas manfaat suatu aset pada saat pengukuran. Perhitungannya mempertimbangkan biaya penggantian aset dengan fungsi yang setara, dikurangi penyesuaian atas penyusutan fisik dan faktor lain yang relevan.
Cocok untuk: Aset yang jarang diperjualbelikan, seperti mesin khusus atau fasilitas produksi.
Contoh: Nilai wajar mesin dapat diperkirakan dari biaya memperoleh mesin pengganti dengan kapasitas serupa, setelah memperhitungkan kondisi dan keausan mesin yang dinilai.
Baca Juga: Pembahasan PSAK 13 Tentang Properti Investasi
Bagaimana Cara Menghitung Fair Value?
Cara menghitung fair value bergantung pada jenis aset atau liabilitas, ketersediaan data pasar, dan teknik penilaian yang sesuai.
Untuk aset yang memiliki harga pasar aktif, nilai wajar dapat ditentukan dari harga tersebut. Sementara itu, aset yang menghasilkan pendapatan atau tidak memiliki harga pasar langsung biasanya membutuhkan teknik penilaian lain.
Agar hasil pengukuran dapat dipertanggungjawabkan, perusahaan perlu menentukan tanggal pengukuran, menggunakan input yang relevan, dan mencatat dasar perhitungannya.
Langkah-Langkah Menghitung Fair Value
Berikut langkah-langkah untuk menghitung fair value:
- Tentukan aset atau liabilitas yang diukur. Identifikasi objek yang akan dinilai, termasuk karakteristik, kondisi, dan batasan yang relevan.
- Tetapkan tanggal pengukuran. Fair value mencerminkan kondisi pasar pada tanggal tertentu. Karena harga pasar dapat berubah, tanggal pengukuran perlu ditentukan dengan jelas.
- Pilih pendekatan penilaian. Gunakan pendekatan pasar jika tersedia data pembanding yang relevan, pendekatan pendapatan untuk aset yang menghasilkan arus kas, atau pendekatan biaya jika nilai aset dapat diperkirakan dari biaya penggantiannya.
- Kumpulkan input yang dibutuhkan. Prioritaskan data pasar yang dapat diamati, seperti harga transaksi aset sejenis atau tingkat diskonto pasar. Jika perlu menggunakan estimasi internal, pastikan asumsi tersebut masuk akal dan didukung bukti yang tersedia.
- Hitung nilai wajarnya. Terapkan teknik penilaian yang dipilih dan sesuaikan perhitungan dengan karakteristik objek yang dinilai.
- Dokumentasikan hasilnya. Catat sumber data, asumsi, metode, perhitungan, dan alasan pemilihan teknik penilaian agar hasilnya dapat ditinjau kembali.
Bagaimana Contoh Perhitungan Fair Value?
Berikut ini kami jelaskan perhitungan fair value menggunakan pendekatan pasar.
Misalnya, sebuah bisnis ingin menentukan nilai wajar tanah pada 12 Oktober 2026. Di lokasi yang sama, tersedia data transaksi dua tanah dengan karakteristik serupa yang bisa dibandingkan:
- Tanah A: luas 100 m², harga transaksi Rp200 juta.
- Tanah B: luas 100 m², harga transaksi Rp220 juta.
- Tanah yang dinilai: luas 100 m², dengan kondisi dan lokasi yang diasumsikan sebanding.
Pertama, hitung harga per meter persegi dari kedua pembanding.
- Tanah A: Rp200 juta ÷ 100 m² = Rp2 juta/m².
- Tanah B: Rp220 juta ÷ 100 m² = Rp2,2 juta/m².
Selanjutnya, gunakan rata-rata sederhana sebagai estimasi awal: (Rp2 juta + Rp2,2 juta) ÷ 2 = Rp2,1 juta/m².
Jadi, dengan luas tanah 100 m², estimasi awal nilai wajarnya adalah: 100 m² × Rp2,1 juta = Rp210 juta.
Baca Juga: Mengetahui Dasar Akuntansi: Rumus, Siklus dan Prinsipnya
Bagaimana Contoh Penerapan Fair Value dalam Akuntansi dan Jurnalnya?
Dalam akuntansi, fair value digunakan untuk mengukur aset atau liabilitas tertentu sesuai standar yang berlaku. Salah satu contohnya adalah investasi dalam instrumen keuangan, seperti saham.
Berdasarkan PSAK 71 tentang Instrumen Keuangan, pencatatan perubahan nilai wajar bergantung pada klasifikasi aset keuangan tersebut.
Contoh 1: Investasi Saham yang Diukur pada Nilai Wajar melalui Laba Rugi
Misalnya, sebuah startup membeli saham untuk tujuan investasi senilai Rp10 juta. Pada akhir periode, nilai wajar saham tersebut meningkat menjadi Rp12 juta.
Dengan asumsi investasi diklasifikasikan sebagai aset keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laba rugi (fair value through profit or loss atau FVTPL), perusahaan perlu mencatat kenaikan nilai sebesar Rp2 juta. Kenaikan nilai tersebut dicatat dalam jurnal penyesuaian untuk memperbarui nilai investasi dalam pembukuan.
Jurnal penyesuaiannya adalah:
| Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|
| Investasi saham | Rp2.000.000 | — |
| Keuntungan perubahan nilai wajar | — | Rp2.000.000 |
Kenaikan nilai investasi dicatat sebagai keuntungan dalam laporan laba rugi. Dengan demikian, nilai tercatat investasi menjadi Rp12 juta.
Contoh 2: Investasi Saham yang Diukur melalui Penghasilan Komprehensif Lain
Jika investasi saham tersebut bukan untuk diperdagangkan dan perusahaan memilih opsi pengukuran melalui penghasilan komprehensif lain (fair value through other comprehensive income atau FVOCI) pada pengakuan awal sesuai ketentuan PSAK 71, perlakuan perubahan nilainya berbeda.
Dengan ilustrasi kenaikan nilai yang sama sebesar Rp2 juta, jurnal penyesuaiannya adalah:
| Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|
| Investasi saham | Rp2.000.000 | — |
| Keuntungan perubahan nilai wajar(penghasilan komprehensif lain) | — | Rp2.000.000 |
Dalam kasus ini, keuntungan perubahan nilai diakui dalam penghasilan komprehensif lain, bukan langsung sebagai keuntungan dalam laba rugi. Perlakuan ini berlaku dengan asumsi tidak ada transaksi atau kondisi lain yang mengubah pencatatan.
Baca Juga: Jurnal Penyusutan: Pengertian, Metode, dan Contohnya
Perbedaan Fair Value dengan Istilah Terkait Lainnya
Fair value sering dianggap sama dengan harga pasar atau nilai aset yang tercatat dalam pembukuan. Padahal, setiap istilah memiliki pengertian dan fungsi berbeda.
| Istilah | Definisi singkat | Perbedaan dengan fair value |
|---|---|---|
| Market value (nilai pasar) | Nilai atau harga suatu aset di pasar. | Harga pasar dapat menjadi dasar pengukuran fair value jika memenuhi kriteria yang relevan. Namun, keduanya tidak selalu sama karena fair value mengikuti ketentuan pengukuran tertentu, termasuk asumsi transaksi teratur pada tanggal pengukuran. |
| Carrying value (nilai tercatat) | Nilai aset atau liabilitas yang disajikan dalam laporan keuangan setelah memperhitungkan penyesuaian yang relevan. | Nilai tercatat merupakan jumlah yang dilaporkan dalam pembukuan, sedangkan fair value adalah dasar pengukuran berdasarkan kondisi pasar. Keduanya bisa sama atau berbeda. |
| Present value (nilai kini) | Nilai saat ini dari arus kas masa depan yang dihitung menggunakan tingkat diskonto. | Nilai kini merupakan teknik perhitungan yang dapat digunakan dalam pendekatan pendapatan untuk mengestimasi fair value. Nilai kini tidak otomatis sama dengan fair value karena hasilnya bergantung pada arus kas dan asumsi yang digunakan. |
| Historical cost (biaya historis) | Nilai berdasarkan harga transaksi awal ketika aset diperoleh atau liabilitas timbul, dengan penyesuaian sesuai standar yang berlaku. | Biaya historis berangkat dari transaksi masa lalu, sedangkan fair value mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pengukuran. Karena itu, nilainya dapat berbeda seiring perubahan kondisi pasar. |
Sebagai contoh, perusahaan membeli mesin seharga Rp100 juta. Harga tersebut merupakan biaya historisnya. Setelah memperhitungkan penyusutan, nilai tercatat mesin mungkin menjadi Rp70 juta.
Sementara itu, fair value mesin bisa mencapai Rp80 juta jika kondisi pasar mendukung angka tersebut.
Perbedaan ini menunjukkan bahwa harga beli, nilai tercatat, dan nilai wajar tidak dapat digunakan secara bergantian. Penggunaannya bergantung pada tujuan pengukuran dan standar akuntansi yang relevan.
Baca Juga: Market Value dan Book Value: Definisi, Perbedaan, dan Rumusnya
Apa Kelebihan dan Keterbatasan Fair Value?
Fair value membantu perusahaan menyajikan nilai aset atau liabilitas yang relevan dengan kondisi pasar pada tanggal pengukuran. Namun, metode ini juga memiliki keterbatasan yang perlu dipertimbangkan sebelum diterapkan.
Kelebihan fair value:
- Memberikan informasi yang lebih relevan dibandingkan harga perolehan lama ketika nilai aset telah berubah secara signifikan
- Informasi fair value membantu pemilik bisnis, investor, dan pemberi pinjaman memahami kondisi keuangan perusahaan berdasarkan nilai terkini dari aset atau liabilitas tertentu.
Kekurangan fair value:
- Pengukurannya bisa menjadi subjektif ketika data pasar yang tersedia terbatas. Pada Level 3, misalnya, penilaian bisa bergantung pada proyeksi pendapatan, arus kas, dan asumsi manajemen. Perbedaan asumsi dapat menghasilkan estimasi nilai yang berbeda.
- Meningkatkan volatilitas laporan keuangan karena perubahan nilai pasar bisa memengaruhi laba rugi atau penghasilan komprehensif lain, bergantung pada standar dan klasifikasi aset yang digunakan.
- Prusahaan mungkin perlu mengeluarkan biaya untuk memperoleh data pasar, menggunakan teknik penilaian tertentu, atau menyewa penilai independen.
Baca Juga: Bagaimana Cara Melakukan Penilaian Aset dalam Sebuah Bisnis?
Apakah UKM Perlu Menggunakan Fair Value?
Tidak semua UKM perlu menggunakan fair value untuk seluruh aset dan liabilitasnya.
UKM umumnya menggunakan biaya historis berdasarkan SAK Indonesia untuk Entitas Mikro, Kecil, dan Menengah (SAK EMKM), kecuali terdapat ketentuan khusus dalam standar tersebut.
Artinya, UKM yang menerapkan SAK EMKM tidak perlu menilai ulang semua aset berdasarkan harga pasar setiap periode. Ini agar pencatatan keuangan UKM lebih sederhana dan biaya penerapannya tetap terjangkau.
Sementara itu, bisnis yang menggunakan SAK Indonesia untuk Entitas Privat (SAK EP) perlu memperhatikan ketentuan pengukuran untuk setiap jenis aset dan liabilitas.
Standar ini memungkinkan atau mensyaratkan pengukuran nilai wajar dalam kondisi tertentu, termasuk untuk beberapa instrumen keuangan. Karena itu, perusahaan perlu memeriksa ketentuan yang relevan sebelum menentukan metode pencatatannya.
Tapi, sebaiknya pastikan terlebih dahulu standar akuntansi yang digunakan dan apakah transaksi tertentu memang membutuhkan pengukuran fair value.
Baca Juga: SAK dan IFRS: Pengertian dan Perbedaannya dalam Akuntansi
Kesimpulan
Fair value adalah nilai wajar suatu aset atau liabilitas berdasarkan kondisi pasar pada tanggal pengukuran. Dalam akuntansi, pengukuran ini membantu perusahaan menyajikan informasi keuangan yang relevan sesuai standar yang berlaku.
Untuk menentukan fair value, perusahaan perlu memilih pendekatan penilaian yang sesuai, memahami hierarki input Level 1, 2, dan 3, serta mendokumentasikan dasar perhitungannya. Meski bermanfaat, metode ini juga memiliki keterbatasan, terutama terkait subjektivitas estimasi dan biaya penilaian.
Bagi pemilik bisnis, pencatatan fair value perlu disesuaikan dengan standar akuntansi yang digunakan dan kebutuhan perusahaan. Agar proses pembukuan lebih teratur, gunakan software akuntansi seperti Kledo untuk membantu mencatat transaksi dan memantau kondisi keuangan bisnis secara lebih praktis.
Anda juga bisa mencoba Kledo gratis selama 14 hari melalui tautan ini.
- Rumus Asset Turnover Ratio dan Contoh Perhitungannya - 14 Oktober 2026
- Pengukuran Fair Value dan Pencatatannya dalam Akuntansi - 13 Oktober 2026
- Download Contoh SOP Perusahaan PDF dan Word Gratis - 11 Oktober 2026